Stopu kapitalizacije analitičari koriste za utvrđivanje izvodljivosti ulaganja u potencijalnu investiciju. Pomoću ovog pokazatelja vrši se uporedna karakteristika sa prosječnim tržišnim pokazateljima sličnih predmeta. Uprkos jednostavnosti formule izračuna, stopa kapitalizacije zahtijeva prikupljanje različitih međuvrijednosti koje utječu na glavne parametre.
Instrukcije
Korak 1
Odredite nivo praznog prostora (podopterećenja) i faktor iskorišćenja potencijalnog objekta. Ukupno su ove vrijednosti 100%, stoga, nakon što odredite jednu, možete odmah izračunati drugu. Podopterećenje se definira kao postotak površine ne iznajmljenih prostorija od ukupne površine nekretnina. Da bi se utvrdili ovi koeficijenti, potrebno je analizirati statističke podatke tržišta za slične objekte.
Korak 2
Saznajte koliko košta održavanje i upravljanje zgradom. Potrebno je podijeliti sve troškove vlasnika nekretnine na neovisne i ovisne o količini. Prvi uključuju osiguranje, porez na imovinu, sigurnost, a drugi troškove usluge.
Korak 3
Izračunajte iznos neto operativnog prihoda za potencijalnu investiciju. To zahtijeva potencijalni bruto prihod, koji je jednak godišnjim uplatama zakupnina, pomnožen s faktorom iskorišćenja objekta. Zatim od ove brojke oduzmite varijabilne troškove puta procentualne iskorištenosti i fiksne troškove održavanja zgrade.
Korak 4
Saznajte tržišnu vrijednost imovine. Ako vlasnik planira graditi zgradu, tada je ova vrijednost jednaka troškovima gradnje. Inače, uzima se trenutna cijena za stjecanje predmeta koja se određuje tržišnom procjenom.
Korak 5
Pronađite stopu kapitalizacije. Jednako je omjeru iznosa neto operativnog prihoda i tržišne vrijednosti imovine. Dobijena vrijednost pokazuje koliki će se iznos godišnje nadoknađivati od vrijednosti početnog ulaganja. Što je veći ovaj iznos, to je isplativije ulaganje u potencijalni objekt. Optimalnim se smatra kada je ovaj pokazatelj 15-20%.
