Prodaja založene nepokretne imovine regulisana je zakonskim odredbama utvrđenim Saveznim zakonom br. 102-FZ "O hipoteci (zalog nekretnina)". Nova verzija ovog zakonodavnog akta predviđa brojne dopune i izmjene koje su stupile na snagu 01.01.2019.
Opšti pojmovi javne licitacije
Da bi se razumjele specifičnosti održavanja javnih aukcija za prodaju nekretnina u okviru relativno novih pravnih normi ruskog zakonodavstva, potrebno je razumjeti neke koncepte.
Mesto organizacije javne licitacije. Izravno je povezan s objektom nekretnine koji se prodaje.
Pojam objavljivanja. U roku od deset dana od dana aukcije objavljuje se obavještenje koje ukazuje na podatke o održavanju ovog događaja (predmet, mjesto i datum aukcije, trošak materijalnih sredstava).
Obavijest o javnoj aukciji. Na službenoj web stranici FSSP-a, uz istovremeno obavještavanje teritorijalnih odjeljenja ove službe, objavljuju se podaci o planiranoj aukciji. Njeni učesnici moraju uplatiti fiksni depozit, koji je obično 5% od početne vrijednosti materijalnih sredstava. Štaviše, depozit se u potpunosti vraća ako se aukcija proglasi nevažećom. I pod uvjetom da subjekt koji je pobijedio na aukciji odbije platiti predmete na aukciji, ovaj mu polog neće biti vraćen.
Ugovor. Ugovor između organizatora aukcije i subjekta koji je pobijedio na aukciji sadrži informacije o transakciji, koje se unose u USRR.
Učesnici. Broj subjekata primljenih na aukciju je ograničen. Na aukciju se po pravilu primaju samo osobe koje imaju pravo na upotrebu ovih predmeta (rođaci, prijatelji i poznanici zalogodavca), kao i založni vjerovnik.
Registracija transakcije. Subjekt se prepoznaje kao pobjednički ponuđač na osnovu najviše ponuđene cijene. Nakon aukcije zaključuje se kupoprodajni ugovor. Plaćanje mora biti izvršeno u roku od pet dana na račun organizatora događaja. Štaviše, prethodno položeni instrument osiguranja u potpunosti je uključen u cijenu transakcije.
Priznanje aukcije nevažećim. Javna licitacija smatra se otkazanom ako je broj njenih učesnika manji od dva, kao i ako ne dođe do uplate od strane dobitnika. Nakon što se aukcija prepozna kao neuspjela, vlasnik predmeta aukcije može postati založni vjerovnik ili dražba može biti ponovno imenovana. U potonjem slučaju, vrijeme održavanja treba odrediti najranije mjesec dana kasnije, a početni trošak materijalnih dobara treba smanjiti za 15%.
Pored toga, javna licitacija može se otkazati ako stranke u spornom pravnom odnosu zaključe mirovni sporazum. Ako je to postalo moguće nakon objavljivanja datuma aukcije, dužnik je dužan platiti sve troškove koje je imao organizator aukcije.
Povlačenje materijalnih vrijednosti. Najčešći oblik izvršenja sudske odluke u okviru izvršnog postupka je oduzimanje imovine. Istovremeno, pet dana nakon izricanja zaplene, vrši se direktno oduzimanje materijalnih dobara (delimično ili potpuno), koje izvršava zaposlenik FSSP-a.
Implementacija objekata. Specifičnost prodaje oduzete imovine slična je pravilima predviđenim zalogom. Međutim, ovom se procedurom bavi isključivo ovlaštena vladina agencija.
Priznavanje subjekta nesolventnim. U slučaju bankrota pravnih i fizičkih lica, aukcije za prodaju založene imovine provode se u fazi vanjskog upravljanja i stečajnog postupka.
Regulatorne inovacije. Trenutno se sticalac imovine određuje isključivo na osnovu cijene na aukciji i u potpunosti je izuzet od bilo kakvih ograničenja povjerilaca. Ranije je ovaj aspekt (uslovi za upotrebu imovine od strane novog vlasnika) bio regulisan Saveznim zakonom br. 127, koji se fokusirao na prava poverilaca.
Vrste obrta. U tom kontekstu postoje otvoreni i zatvoreni događaji. U prvom slučaju, javno nadmetanje podrazumijeva učešće bilo kojih subjekata. U potonjoj verziji događaj za ostvarivanje materijalnih vrijednosti fokusiran je isključivo na pozvane učesnike. Ovo se odnosi i na način podnošenja ponuda. Dakle, otvoreni (usmeno) ili zatvoreni (zatvorena koverta) obrazac određuje status događaja. Aukcije se takođe mogu održavati u mešovitom obliku, kada, na primer, događaj koji je zatvoren za učesnike podrazumeva otvoreni oblik cena.
Obavijest o javnoj aukciji
Tekst obavijesti osnovna je osnova za provođenje javnih dražbi. Stoga bi ovaj dokument trebao biti sastavljen u strogom skladu sa tematskim zahtjevima. Obavijest o aukciji često se poistovjećuje s javnom ponudom. Važno je razumjeti da iskrivljavanje informacija u tekstu obavijesti, koje je utjecalo na rezultat aukcije, može dovesti do poništavanja njihovih rezultata ili njihovog nevaljanja.
Obavijest mora odražavati sljedeće podatke:
- uslovi transakcije (predmet aukcije, njegova vrijednost i teret);
- podaci o nosiocu ili vlasniku autorskih prava;
- podaci o postupku održavanja aukcije (mjesto, vrijeme i oblik održavanja, ko je organizator, postupak registracije učešća i određivanje pobjednika).
Sljedeće nijanse mogu se navesti kao tipični presedani tematske sudske prakse u našoj zemlji:
- implicitni kriterijumi za ocjenjivanje prijava;
- cijena depozita je nerazumno visoka;
- iskrivljenje parametara objekta, što je uticalo na njegovu ideju;
- nepotpun opis tereta objekta;
- nepotpune informacije o karakteristikama predmeta;
- kršenje potrebne mogućnosti za upoznavanje sa dokumentima iz kojih je proisteklo ostvareno pravo.
Objavljivanje obavještenja o aukciji vrši se u skladu sa potrebnim minimumom, što uključuje web stranicu odjela ovrhovoditelja, saveznu web stranicu FSSP-a i službene masovne medije lokalnih vlasti. Trenutno je arbitražna praksa za ove publikacije razvila potrebne kriterije za njihovu procjenu, koji uzimaju u obzir obavezno prisustvo štampanog teksta (isključujući upotrebu samo radio i televizijskog emitovanja), ciljnu publiku, regionalne karakteristike i punu dostupnost informacija.
Redoslijed ponašanja
Opšta pravila za obavljanje javnog trgovanja podrazumijevaju sljedeće značajke.
Te se aukcije održavaju u obliku aukcije na kojoj se imovina dužnika prodaje po najvišoj cijeni.
Obavijest o aukciji mora se objaviti najkasnije 30 dana prije aukcije. Mora sadržavati potpune podatke o predmetu, mjestu, vremenu, postupku (prijava učešća) i obliku aukcije, kao i početnu cijenu i određivanje pobjednika.
Da bi učestvovali na javnoj aukciji, kandidati moraju uplatiti odgovarajući depozit. Njegova veličina i postupak unosa navedeni su u obaveštenju. Depozit se vraća u slučaju otkazivanja aukcije, kao i ako subjekt na njoj učestvuje, kada nije postao pobjednik. Osoba koja je pobijedila na aukciji vrši uplatu u skladu s kupoprodajnim ugovorom, uzimajući u obzir depozit.
Organizator ih ima pravo otkazati najkasnije tri dana prije održavanja javne licitacije.
Koncept "osobe koje su sudjelovale na aukciji, ali je nisu pobijedile" isključuje sudionike koji se nisu pojavili na događaju i one osobe koje nisu umanjile prvobitnu cijenu imovine.
Na dan aukcije između pobjednika i organizatora potpisuje se odgovarajući protokol koji ima pravnu snagu sporazuma.
Licitiranje će se obaviti samo ako u njima učestvuju najmanje dva entiteta. A pobjednik je učesnik s najvišom ponudom.
Ako sudionik koji je pobijedio na aukciji odbije da potpiše protokol, tada gubi depozit. A organizator, koji je izbjegao potpisivanje protokola, vraća pobjedniku polog u dvostrukom iznosu i nadoknađuje mu sve troškove sudjelovanja na aukciji koji premašuju iznos pologa.
Priznanje aukcije nevažećim
Aukcija se proglašava nevažećom u sljedećim slučajevima:
- za učešće na aukciji prijavilo se manje od dva učesnika;
- prisustvo na aukciji bilo je manje od dva učesnika;
- niko nije uvažio prvobitnu cijenu materijalnih dobara;
- pobjednik aukcije nije uplatio puni trošak predmeta aukcije na račun organizatora u roku od pet dana.
Budući da svrha aukcije u ovom slučaju nije postignuta, određuje se ponovljeno nadmetanje. Novi datum održavanja javnih aukcija određuje se nakon što se aukcija proglasi nevažećom u roku od 10 do 30 dana.
U svim slučajevima, isključujući činjenicu da pobjednik na aukciji ne plati punu vrijednost imovine, sekundarna aukcija se provodi uz smanjenje originalnog troška za 15%. Sva ostala pravila za obavljanje sekundarnog trgovanja u skladu su sa postupkom za sprovođenje primarne aukcije. Važno je shvatiti da po tužbi zainteresirane osobe sud može dražbu priznati nevaljanom ako je prekršen postupak za njeno provođenje.
Propisi koji uređuju postupak održavanja javnih aukcija za različitu imovinu su sljedeći:
- hipoteka na nekretninama - čl. 56-58 FZ "O hipotekama (zaloge nekretnina)";
- zalog druge imovine - čl. 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije;
- prodaja hartija od vrijednosti - čl. 89 (dio 4) Saveznog zakona "O izvršnom postupku".
