Prilikom obavljanja transakcija s nekretninama, svaka od strana želi se u potpunosti zaštititi od nezakonitih radnji. Prodavač je u ovom pogledu posebno ranjiv. Postoje li načini koji mogu smanjiti financijske rizike koji proizlaze iz gotovinskih poravnanja?
Prije potpisivanja ugovora o prodaji nekretnina, prodavač još uvijek ne vidi novac, pa se stoga boji zaključiti posao. Ali kupac se ne želi rastati od novca dok ne postane punopravni vlasnik stana. Postoji nekoliko sigurnih načina za rješavanje ove osjetljive situacije.
Iznajmljivanje ćelije u banci može u potpunosti eliminirati sumnje prodavača i kupca u međusobno poštenje. Činjenica je da konačno ispunjenje obaveza predviđenih ugovorom o prodaji i kupovini nekretnina postaje obavezno od trenutka državne registracije vlasništva, a ne od trenutka potpisivanja ugovora. Sef postaje garancija ispunjenja obaveza obje strane u transakciji.
Sef je sef u posebnom trezoru banke (depozitaru). Takve ćelije mogu se dobiti na zakup za privremeno skladištenje bilo kakvih dragocjenosti. Banka nije odgovorna za sadržaj skladišta, ona samo jamči zaštitu samog sefa i omogućava kontrolu pristupa. Sef osigurava povjerljivost prilikom prijenosa sredstava.
Standardni rok zakupa sefa je mjesec dana, iako se uslovi mogu odrediti uzimajući u obzir mogući prijem, jer ponekad registracija stambenog prava može potrajati od jedne do dvije sedmice. Treba imati na umu da se registracija može obustaviti ako se otkriju greške u dokumentima. Budući da novac zapravo pripada kupcu, ključ privremenog skladišta u pravilu je kod njega. Međutim, prema sporazumu strana, banka sama može postati čuvar ključa.
Prije odlaganja novca u sef, sudionici u prometu nekretninama sastavljaju sporazum, u kojem su detaljno propisani svi detalji, uključujući uslove za pristup ćeliji, vrijeme prijema novca, a posebno prijenos prava na objektu. U sporazumu se takođe napominje da stranka koja plaća posebnu bankarsku uslugu za pružanje skladišta.
Sredstva namijenjena za plaćanje provjeravaju se autentičnost, preračunavaju i stavljaju u sef. Sada se pristup novcu može izvršiti samo nakon ispunjavanja uslova sporazuma i nakon isteka perioda određenog za ponovni prijem u ćeliju.
Sigurnost poravnanja za prodavca ovom metodom je u tome što se sve radnje s gotovinom odvijaju u prisustvu zainteresirane osobe, nakon čega se novac blokira tokom postupka registracije.
Općenito je prihvaćeno da opisani način jamči maksimalnu sigurnost prilikom primanja novca primljenog od prodaje stana. Nagodbe zasnovane na ćelijama neophodne su kada je u pitanju višestepena alternativna transakcija.
Od problema se možete zaštititi na drugi način odabirom paketa operacija s bezgotovinskim plaćanjem. U tom slučaju kupac otvara akreditiv, odnosno poseban račun, na koji u cijelosti prebacuje iznos potreban za kupovinu. Banka je ovlaštena prenositi sredstva prodavaču u slučaju da je transakcija u potpunosti završena. Osnova za prenos sredstava je davanje bankama unaprijed dogovorenih dokumenata.
Izdavanje akreditiva je skuplje od najma ćelije u banci, jer svaku operaciju na računu (otvaranje računa, transakcije, prijenos sredstava u gotovinu) provodi banka, uzimajući u obzir proviziju. Banka odgovara strankama u transakciji za nezakonito izdavanje novca, tako da je rizik da će vas svaka strana prevariti minimalan.
Drugi način da se zaštitite od lažnih radnji je namirenje putem javnog bilježnika koji je dobio službeno ovlaštenje da prima sredstva za polog prilikom poravnanja transakcija. Putem svog bankovnog računa, javni bilježnik ima pravo prihvatiti novac od kupca neposredno prije registracije transakcije, a nakon završetka postupka, prenijeti ga na račun prodavača. Detalji proračuna propisani su dopunskim sporazumom priloženim uz ugovor o prodaji objekta.
Posebnost ove metode je u tome što kupac u bilo kojem trenutku može podići svoj novac iz depozita javnog bilježnika. Da bi se isključila takva mogućnost, potrebno je u sporazumu propisati jasne uslove pod kojima kupac ima pravo povući svoja sredstva (na primjer, ako se odbije registracija transakcije). Prednost opisane metode je u tome što se cjelokupna transakcija, uključujući međusobne nagodbe, može obaviti u javnobilježničkom uredu.
