Zakon O Hipoteci: Jednostavnim Riječima, Glavne Odredbe

Sadržaj:

Zakon O Hipoteci: Jednostavnim Riječima, Glavne Odredbe
Zakon O Hipoteci: Jednostavnim Riječima, Glavne Odredbe

Video: Zakon O Hipoteci: Jednostavnim Riječima, Glavne Odredbe

Video: Zakon O Hipoteci: Jednostavnim Riječima, Glavne Odredbe
Video: № 322 Учим русский : ХОДИТЬ / глаголы движения / приставки русского языка 2024, Marš
Anonim

Izraz "hipoteka" uveden je u Grčkoj tri veka pre nove ere. To je značilo da dužnik odgovara poveriocu sa svojom zemljom. U domaćem zakonu takav koncept pojavio se početkom 90-ih godina prošlog stoljeća. U modernoj Rusiji odnosi koji nastaju u vezi sa hipotekom regulisani su zakonom "O hipotekama (zalogima nekretnina)", izmenjenim i dopunjenim 25. novembra 2017. godine.

Zakon o hipoteci: jednostavnim riječima, glavne odredbe
Zakon o hipoteci: jednostavnim riječima, glavne odredbe

Hipoteka jednostavnim riječima

Drugi naziv hipoteke je zalog nekretnina. Ovo je naziv načina na koji se osiguravaju obaveze, kada dužnik daje povjeriocu prednost u zadovoljenju njegovih potraživanja iz vrijednosti zaloge, koja postaje nekretnina. U sistemu ovih odnosa dužnik djeluje kao zalog, a povjerilac kao založni vjerovnik.

U najopštijem slučaju, hipoteka može poslužiti kao osiguranje za različite vrste novčanih obaveza. Istodobno se pretpostavlja da obaveze mogu već postojati u vrijeme zaključenja hipotekarnog ugovora, a mogu nastati u budućnosti. Trenutno se hipoteka razvila u polju pružanja kredita i kredita građanima.

Hipoteka može nastati i na osnovu zakona i prema ugovoru o hipoteci. Na osnovu zakona, zalog nastaje kada se transakcija prodaje i kupovine nekretnine izvrši bez da je kupac u potpunosti plati. U ovom slučaju prodavatelj djeluje kao založni vjerovnik, a kupac kao založni dužnik. Hipoteka po ugovoru uključuje pisanu transakciju između dvije ili čak više strana. Prema takvom sporazumu, zalogodavac postaje vlasnik ili osoba koja legalno vrši ekonomsko upravljanje objektom.

Osnovne odredbe zakona o hipoteci na nekretninama

Zakon o hipoteci utvrđuje da stranke koje uđu u pravni odnos međusobno zaključe odgovarajući sporazum. Prema uslovima ovog dokumenta, jedna od strana (obveznik obaveze) ima pravo da zadovolji svoja novčana potraživanja. Njihov izvor su troškovi predmeta koji je predmet zaloge. Ugovor se potpisuje u vezi sa imovinom koju posjeduje i koristi dužnik.

Navedeni sporazum stvara pravni odnos na hipoteci, na koji se primjenjuju principi osiguranja. Budući da je promet preduzeća, stanova, građevinskih objekata, zemljišnih parcela dozvoljen zakonom, zalog je moguć u odnosu na ove objekte.

Moguće je uspostaviti hipoteku kako bi se osiguralo ispunjavanje uslova ugovora o zajmu ili ugovora o zajmu. Obaveza može proizići iz činjenica kupnje i prodaje, ugovora, zakupa ili oštećenja.

Zakon o hipoteci (zalozi) uvodi potrebu za knjiženjem i dužnika i poverioca, ako su pravna lica.

Predmet sporazuma mora osigurati isplatu glavnice duga u cijelosti ili u dijelu utvrđenom sporazumom strana. Zaključivanjem posla strane u sporazumu mogu postaviti uslov za plaćanje kamata. Zakon utvrđuje mogućnost isplate potraživanja u obliku paušalnog iznosa; ne može premašiti obaveze iz ugovora.

Zakon predviđa i druge isplate, koje uključuju:

  • naknada štete;
  • kazna;
  • novčana kazna u slučaju kršenja uslova ugovora;
  • naknada pravnih troškova;
  • naknada troškova za realizaciju objekta.

Dešava se da je poverilac, želeći da sačuva integritet imovine, prisiljen da troši novac na njeno potpuno održavanje i zaštitu. U ovom slučaju ima pravo na naknadu troškova zbog hipoteke nekretnine.

Kategorije predmeta koji mogu postati predmet sporazuma utvrđuju se zakonom o hipoteci. U skladu sa građanskim zakonom, imovina koja je upisana u skladu sa utvrđenim postupkom može se založiti hipotekarnim ugovorom.

Predmet hipotekarnog ugovora

Predmet hipotekarnog ugovora može biti:

  • zemljišne parcele;
  • zgrade, građevine, preduzeća, drugi objekti kapitalne gradnje;
  • stambene zgrade, stanovi, kao i njihovi dijelovi, koji su izolirane prostorije;
  • garaže, vikendice, vrtne kućice, ostale potrošačke zgrade;
  • avioni, brodovi i svemirski objekti.

U nekim slučajevima zakon o hipoteci omogućava da se stambene zgrade koje su izravno povezane sa dodjelom zemljišta smatraju predmetom ugovora. Ako ne postoji registracija za parcele, čije državno vlasništvo nije podijeljeno, to ne može biti prepreka za stvaranje hipotekarnih pravnih odnosa.

Prema Građanskom zakoniku i Zakonu o hipotekama, stvar koja je predmet ugovora, kao i dodaci, čine jedinstvenu cjelinu. Stoga dodaci postaju dio općeg zaloga, osim ako nije drugačije ugovoreno sporazumom strana. Stvar koja se ne može podijeliti bez promjene svoje glavne svrhe ne može biti neovisni predmet transakcije.

Zahtjev založnom vjerovniku je da imovina koja je predmet ugovora mora biti u njegovom vlasništvu ili barem u ekonomskoj nadležnosti. Ako se predmet povuče iz prometa ili se na njemu može izvršiti potraživanje, sigurnost potraživanja s takvom imovinom nije dozvoljena. Ista se stvar odnosi na imovinu za koju se ne može izvršiti privatizacija.

Prema zakonu o hipoteci, predmet sporazuma može biti pravo zakupa ako postoji pristanak najmodavca ili osobe koja koristi predmet pod pravom ekonomskog upravljanja.

Hipoteka na imovini koja je u zajedničkom zajedničkom vlasništvu u vrijeme zaključenja sporazuma može se uspostaviti ako na to postoji saglasnost svih legalnih vlasnika. Takav pristanak mora biti u pisanom obliku. U slučaju zajedničkog vlasništva, osoba ima pravo hipoteke na imovinu koja joj pripada bez traženja pristanka drugih suvlasnika.

Sadržaj hipotekarnog ugovora

Ugovor o zalozi treba da sadrži:

  • predmet hipotekarnog ugovora;
  • procjena takvog predmeta;
  • suština sporazuma;
  • iznos izvršenja obaveze i njen rok.

Ugovor o hipoteci zaključuje se u skladu sa opštim pravilima i načelima građanskog prava. Dokument mora sadržavati informacije o predmetu sporazuma, o njegovoj procjeni i drugim značajnim tačkama u ispunjavanju obaveza. Stranke mogu u dokument uključiti posebne uslove koji predviđaju mogućnost određivanja ovrhe nad imovinom. Ove informacije je dozvoljeno izdavati u obliku posebnog sporazuma.

Hipotekarni ugovor sadrži naziv predmeta i mjesto na kojem se nalazi. Opis naveden u dokumentu mora biti dovoljan za identifikaciju predmeta. Pravo, na osnovu kojeg predmet pripada zajmodavcu, takođe je precizirano u dokumentu. Ako je predmet zakupa, potrebno je navesti njegov rok.

Procjena predmeta ugovora određuje se sporazumom koji su sklopile njegove strane i daje se u novčanom iznosu. Procjena objekta u izgradnji vrši se prema njegovoj tržišnoj vrijednosti.

Neke karakteristike hipoteke

Obaveza koja je osigurana hipotekom naznačena je u ugovoru zajedno sa osnovom nastanka i periodom na koji je osnovana. Sporazum može predvideti da će iznos novčanih obaveza biti naknadno utvrđen; u ovom slučaju potrebno je propisati uslove za određivanje visine obaveza.

Ako se, po dogovoru strana, potraživanja mogu djelomično provesti, u ugovor moraju biti uneseni uslovi i učestalost plaćanja. Ako nije utvrđen određeni iznos iznosa plaćanja, potrebno je propisati uslove za njihovo utvrđivanje.

Hipoteka je podložna obaveznoj državnoj registraciji. Stupa na snagu tek od trenutka kada se izvrši upis u odgovarajući državni registar. U izvodu iz registra upis o zalozi nekretnine odražava se u obliku tereta vlasnikovih prava na ovoj ili onoj imovini.

Poseban slučaj hipoteke na nekretninama je hipoteka na stanu. Ovaj oblik zaloge postao je široko rasprostranjen nakon pokretanja vladinih programa usmjerenih na podršku građanima koji kupuju stan. Prema hipotekarnom ugovoru ove vrste, hipotekarni vjerovnik zalaže stan kako bi osigurao preuzete financijske obaveze. Ugovor o hipoteci za stan potpisuju zajmodavac i vlasnik stana. Registracija ugovora vrši se u roku koji ne prelazi pet radnih dana.

Osiguranje prilikom zaključenja hipotekarnog ugovora

Povjerilac je vitalno zainteresovan za činjenicu da je imovina koju je dobio u zalog bila sigurna sve dok dužnik u potpunosti ne ispuni svoje novčane obaveze. Stoga zakon predviđa osiguranje predmeta hipoteke od mogućih rizika od oštećenja ili gubitka. Takvo osiguranje je obavezno. Banke često stvaraju svoja osiguravajuća društva koja osiguravaju predmete hipotekarnog ugovora. Te strukture ponekad nude dodatne vrste usluga zajmoprimcima, što objektivno dovodi do povećanja ukupnih troškova i povećava troškove zajmnih usluga.

Preporučuje se: