Izraz tehnički kupac u građevinarstvu znači organizaciju ili udruženje koje pruža čitav niz inženjerskih usluga, od izrade i implementacije projektne dokumentacije do puštanja u rad završenog objekta. U građevinarstvu je tehnički kupac jedna od ključnih karika u cijelom procesu.
Prošireni koncept tehničkog kupca
Funkcije tehničkog kupca uključuju:
- priprema svih vrsta dozvola;
- pribavljanje svih potrebnih odobrenja;
- ispitivanje gradilišta i savjeti o njihovoj organizaciji;
- ispunjavanje svih tehničkih uslova potrebnih za priključenje na komunalne mreže;
- finansijska kontrola.
Dakle, tehnički kupac igra važnu ulogu u upravljanju procesom gradnje, usko komunicira sa svim sudionicima u procesu gradnje, vrši tehnički nadzor i koordinira sve faze gradnje, kao i vrijeme i kvalitetu procesa.
Potreba za tehničkim kupcem kao zasebnom organizacijom pojavila se 80-ih godina prošlog vijeka. U isto vrijeme, Gosstroy je odobrio zasebnu službu koja je dizajnirana za pripremu za izgradnju objekta i obavljanje tehničkog nadzora nad samom izgradnjom. Ideja se isplatila, a kvalitet gradnje se znatno povećao. Ali nakon raspada SSSR-a, ova služba više nije mogla ispunjavati svoje funkcije u uvjetima modernog doba.
U modernim uvjetima funkcije tehničkog kupca su toliko raznolike da je za njihovu učinkovitu provedbu potrebno opsežno znanje i impresivno iskustvo. Tehnički kupac nije specijalnost, pa se takvi stručnjaci ne školuju na univerzitetima. Da biste ih postali potrebno vam je dugogodišnje praktično znanje i iskustvo u građevinarstvu. Uključivanjem u proces gradnje, tehnički kupac sastavlja ugovor za implementaciju potrebnog spektra usluga, što takođe pred njega postavlja potrebu da razumije pravnu stranu problema (administrativna dokumentacija, sudska praksa itd.).
Pravni i regulatorni okvir
Pravni okvir za djelatnost tehničkog kupca pojavio se 2011. godine, kada su usvojene odgovarajuće izmjene i dopune Zakona o urbanističkom planiranju Ruske Federacije. Od tada, izraz tehnički kupac službeno znači fizičko ili pravno lice koje je ovlaštio programer i djeluje u njegovo ime i u njegove interese na profesionalnoj osnovi.
Prema članu 22. Zakona o urbanističkom planiranju Ruske Federacije, funkcije tehničkog kupca uključuju:
- zaključivanje ugovora za inženjerska izviđanja, izradu projektne dokumentacije, izgradnju, rekonstrukciju i remont zgrada i građevina;
- priprema zgrada za rekonstrukciju i remont;
- pružanje izvođačima radova koji vrše izgradnju, popravak i rekonstrukciju potrebne dokumentacije i materijalne baze za pravilno obavljanje njihovih aktivnosti;
- odobravanje projektne dokumentacije;
- priprema i izvršenje dokumenata potrebnih za puštanje objekta u rad;
- druge funkcije predviđene Kodeksom.
Važno je napomenuti da programer ima apsolutno pravo samostalno implementirati sve navedene funkcije tehničkog kupca.
Uloga tehničkog kupca u izgradnji objekta
Mnogi stručnjaci upoređuju ulogu tehničkog kupca u modernoj gradnji sa dirigiranjem u orkestru. Zapravo, njegove funkcije uključuju ne samo pripremu cjelokupne predprojektne i projektne dokumentacije, već i cjelovito upravljanje izgradnjom objekta u svim fazama: formiranje, organizacija gradilišta, izgradnja objekta i faza puštanja u rad. Izravno organizira interakciju između svih sudionika u procesu gradnje: kupaca i investitora, izvođača radova, dizajnera, tijela za odobravanje i izdavanje dozvola. Vrijedno je napomenuti činjenicu da svaki od navedenih entiteta ima svoje interese u slučaju, a zadatak tehničkog kupca je predati predmet na vrijeme, uzimajući u obzir interese učesnika u procesu, uzimajući u obzir uzimajući u obzir vrijeme i unaprijed planirani plan gradnje, uzimajući u obzir sva moderna pravila i propise o gradnji.
Praktični primjer rada tehničkog kupca
Radovi na izgradnji objekta započinju s namjerom kupca (investitora) da uloži u izgradnju ovog objekta na određenoj zemljišnoj parceli. U ovoj fazi aktivnost tehničkog kupca već započinje. Na osnovu urbanističkog plana treba pripremiti i potpisati sve potrebne radove na predprojektnoj dokumentaciji:
- zaključiti ugovor o zakupu zemljišne parcele;
- zaključiti ugovor o hitnom besplatnom korištenju ove lokacije za vrijeme projektovanja, pripreme za izgradnju, perioda izgradnje objekta;
- pripremiti i potpisati dokumentaciju o prijenosu zemljišta u željenu kategoriju.
Stoga tehnički kupac preuzima impresivan protok radova na pripremi predprojekta i pripremi mnogih dozvola i odobrenja.
Nakon faze dogovora o arhitektonskom konceptu budućeg objekta, započinje postupak dobivanja uslova tehničke orijentacije, neophodnih za povezivanje objekta na postojeću inženjersku infrastrukturu. Svi izdati tehnički uslovi moraju se blagovremeno registrovati i potvrditi u brojnim državnim organizacijama vezanim za rad zgrada i građevina. Takvih tehničkih uvjeta ima mnogo, a povezani su s organizacijom vodoopskrbe, opskrbe toplotom, kanalizacije, elektrifikacije, ugradnje telefona, radio opreme, plinofikacije i ulične rasvjete.
Da bi se pripremio projekat za natječaj za izbor projektne organizacije, također je potrebno pripremiti unaprijed dogovoreni plan odabrane zemljišne čestice, arhivsku geološku osnovu, arhitektonski koncept i druge radove.
Nakon odabira dizajnera, tehnički kupac preuzima pripremu i potpisivanje sporazuma s njim o izradi projektne i predračunske dokumentacije u određenom vremenskom okviru. Tehnički kupac također će morati uskladiti primljenu dokumentaciju s raznim odjelima i obaviti razne preglede.
U završnoj fazi izrade projekta, sva projektno-proračunska dokumentacija, sve dozvole i odobrenja prenose se na investitora radi odabira dobavljača, dobavljača građevinskog materijala i potrebne opreme. U ovoj fazi je potreban i tehnički kupac: on je taj koji aktivno učestvuje u procesu odabira potrebnih organizacija, nadgleda sve faze i uslove takmičenja ili nadmetanja za izbor ovih udruženja.
Nakon odabira dobavljača i dobavljača, tehnički kupac izdaje građevinsku dozvolu za čitav "tim". Da bi to učinio, prvo provodi sve dokumentacijske radove na dodjeli izabranog zemljišta za građevinske radove. Za vrijeme svih građevinskih radova izrađuje dozvolu za korištenje komunalnih usluga od saveznih ili općinskih vlasti. Naročito se mora sastaviti puno papira ako se gradilište nalazi pored puta ili željezničke pruge, podzemnih komunikacija i inženjerskih objekata.
Da bi se implementirale sve gore navedene funkcije, poželjno je (ali nije neophodno) da tehnički kupac ima odobrenje SRO-a. Međutim, prisustvo takvog prijema omogućava kupcu da kontrolira kvalitetu rada na projektu, provodi tehnički nadzor i kontrolu, provjerava kvalitetu konstrukcija i materijala, ispravnost korištene opreme.
Nakon završetka gradnje, tehnički kupac stavlja objekt u funkciju i investitoru (kupcu) predaje kompletan paket dokumentacije za registraciju vlasništva, uključujući garancijske obaveze i papire za ZTI.
Tehnički nivo kompetencije kupca
Mnogi ljudi danas povezivanje tehničkog kupca doživljavaju kao pomoćno, neophodno samo za brzo izvršavanje svih postupaka licenciranja i odobravanja. Ali to nije slučaj. Udruženje tehničkog kupca na nivou stručnjaka razumije sljedeća pitanja:
- organizacija gradilišta i aktivnosti na njemu;
- dobijanje tehničkih uslova za povezivanje na postojeće komunikacije i mreže;
- tehnički nadzor svih faza izgradnje;
- finansijski nadzor trošenja sredstava;
- prijenos izgrađenog objekta u funkciju.
Dakle, korištenje funkcija tehničkog kupca u potpunosti omogućava postizanje visokog kvaliteta građevinskih radova, kao i poštivanje svih rokova prema unaprijed planiranom planu.
Zasebno područje aktivnosti tehničkog kupca je finansijska kontrola. Sadrži sljedeće značajke:
- dogovor sa investitorom o cijeni svih radova;
- provjeravanje računa i računa za izvršene usluge i obavljeni posao;
- praćenje trošenja sredstava u okviru odobrene procjene dokumentacije;
- izvještaj o pravovremenosti primjene dodijeljenih sredstava;
- kontrola nad radom računovodstva.
S obzirom na multilateralni rad kupca s različitim građevinskim subjektima, tijelima za izdavanje dozvola i regulatornim tijelima, u većini slučajeva tehnički kupac nije jedna osoba, već cijela organizacija koja djeluje u obliku LLC-a.
